当サイトの目的

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普段、住宅ローンのセミナーや、ご相談を受けているとき、私はとても幸せな気分になります。それは、マイホームという夢を実現するために、家族の心が1つになっていることを感じるからです。

最近は低金利が続く中、「今がお得!」や「今がチャンス!」という言葉があふれていました。もちろん私も、「お得!」を否定するつもりはありません。しかし、だからと言って、誰もが今家を買った方がお得なのでしょうか?

当サイトでは、チラシや周りの人の話に惑わされず、自分自身のライフプランからきちんと資金計画が立てられるようになること、そのうえで、自分に最適な住宅口-ンを選ぶ目を持っていただくことを目的としています。

住宅専門FP

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住宅ローン金利タイプの選び方

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金利タイプを把握したら、次に自分に合うものはどれかと考えます。

通常、住宅ローンの返済は35年など長期にわたっています。借入れ額が同じ場合、金利が高ければ利息も増え、総返済額が大きくなります。

例えば3000万円を期間35年で借りる場合、総返済額は金利2.0%の場合4174万円、3.0%では4849万円と、金利が1.0%高い場合、利息は675万円も多くなります。

少しでも返済額を少なくしたいと考えるのは自然でしょう。

しかし、単に金利が低いという理由だけで変動金利タイプを選ぶのはお勧めできません。

想定を上回る金利の上昇があった場合、総返済額が予想以上に増えてしまうリスクがあるからです。

また、ほかの金利タイプと比べて毎月の返済額が低くなる分、借入れ額も増やせるため、実際の返済能力を超えたローンを組んでしまう可能性があります。

現在の家賃並みか、それ以下の返済額で借りられるならと安易に考えたり、固定金利タイプの返済額では厳しいからと変動金利タイプで返済可能額いっぱい借りてしまっては、金利上昇時のリスクに耐えられませ
ん。物件価格を下げる、頭金を多めに用意するなど、まずは借入れ額そのものを下げることを検討すべきです。

では金利が低い変動金利タイプで借りて、今後金利が上昇したときに固定金利タイプに変更すれば大丈夫でしょうか?

答えは「NO」です。

変更しようとしたときには、すでに固定金利は上昇しています。まずは働き方や子育て環境、子育て後の夫婦の生活など、今後のライフプランを考えることが大切です。

将来必要になるお金をしっかりとイメージしたうえで、ある程度の金利上昇にも耐えられるよう、金利が高い固定金利タイプで長期間のローン返済を試算してみることです。

余裕をもって返していける全額でローンを組むことが大切です。

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住宅ローン金利の種類と仕組み

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住宅ローンの金利には、変動金利、固定金利選択、固定金利の3つのタイプがあります。最適なローン選びのためには、それぞれの性質を理解することが大切です。

変動金利タイプはほかのタイプより金利が低く、金利が上がらなければ総返済額も抑えられることが魅力です。

低金利のメリットを得る代わりに借り入れる人が金利変動のリスクを負担することになります。返済期間中の金利は6か月ごとに見直されますが、金利が上昇した場合でも毎月の返済額は5年間変わりません。

また、返済額が急上昇した場合でも生活に大きな影響を与えないよう、次の5年間はそれまでの返済額の1.25倍までと定められています。

そのため、金利が急上昇した場合、返済額上限を超えた部分は「未払い利息」として計上されてしまいます。

このように、金利上昇が続くと、毎月の返済額に占める利息の割合が増えていってしまい、元金の返済が思うように進まないというリスクがあります。

変動金利タイプの低金利のメリットを得るには、ある程度の金利上昇にも耐えられるよう資金を確保する、頭金を多くして借入れ額を減らす、返済期間を短くするなどの対応が必要になります。

完済するまで返済額がわからないので、変動金利タイプを選択する場合は、このような性質とリスクをよく理解しておくことが大切です。

固定金利選択タイプは、借入れ時から一定期間金利を固定するタイプです。固定される期間は2年、3年、5年、7年、10年など様々で、固定される期間が長いほど、金利も高くなります。通常固定金利の期間中
は変動金利に変更できませんが、固定期間終了後は、変動金利タイプを選択するか、再度固定金利選択タイプを選択することができます。

固定金利選択タイプを選ぶ場合は、それまでと異なった期間も選択可能です。

固定金利選択タイプは変動金利の一種といえますが、変動金利のように次の返済額の上限を1.25倍に定める制限はありません。

また、借入れ当初の店頭金利から1%優遇されるなどのキャンペーン金利は、固定金利期間終了後はなくなってしまう金融機関もあるため、確認が必要です。

借入れ時の金利が完済するまでの全期間固定されている金利タイプです。返済期間中に金利が上昇した場合でも、ローン返済の金利が固定されており返済額も完済まで変わらないため、返済計画が立てやすいといえます。

金利上昇時のリスクを金融機関が負うため、ほかのタイプより金利が高く設定されており、当初返済額も多くなります。

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住宅ローン金利の動き方

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日本は、長いデフレ経済下で超低金利が続いてきました。住宅ローンの金利には固定金利と変動金利がありますが、固定・変動を問わず銀行間の競争によって優遇幅が拡大してきました。

代表的な長期固定ローン「フラット35」の金利は過去最低水準を記録し、変動金利は最優遇金利で1%を下回る水準で推移しています。

住宅ローンの金利は、それぞれ異なる金利に連動しています。固定金利は長期金利の指標となる10年物国債利回りに、変動金利は政策金利にそれぞれ連動しています。

長期金利は市場の中で決まるため、将来物価の上昇や短期金利などの予想に影響されて敏感に上下する、という特徴があります。

一方、変動金利が連動する政策金利は日本銀行がコントロールしており、長期金利のように市場の予想を受けて動くことはありません。

日本銀行は景気動向を見て金融政策を決め、政策金利を決定します。

一般的に、景気がよいと加熱した景気を抑えるために金融を引き締め、金利が上昇します。

景気が悪い場合は景気浮揚のために金融緩和を行い、金利は下落します。

日本銀行による2013年4月の金融緩和以降、長期金利は急降下した後に上昇が続きましたが、歴史的にはまだ低い水準にとどまっています。

金利動向を予測することは困難ですが、今後経済が回復していく過程で金利が上昇していくことを想定した場合、現在は住宅ローンを組むにはよい機会といえるでしょう。

固定金利で長期ローンを組めば、今後金利が上昇しても返済額が変わらず、現在の低金利のメリットを受けられます。

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