当サイトの目的

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普段、住宅ローンのセミナーや、ご相談を受けているとき、私はとても幸せな気分になります。それは、マイホームという夢を実現するために、家族の心が1つになっていることを感じるからです。

最近は低金利が続く中、「今がお得!」や「今がチャンス!」という言葉があふれていました。もちろん私も、「お得!」を否定するつもりはありません。しかし、だからと言って、誰もが今家を買った方がお得なのでしょうか?

当サイトでは、チラシや周りの人の話に惑わされず、自分自身のライフプランからきちんと資金計画が立てられるようになること、そのうえで、自分に最適な住宅口-ンを選ぶ目を持っていただくことを目的としています。

住宅専門FP

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借りられる額より返していける額

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「私は、いくらまで借りることができるだろう?」

住宅の購入を検討し始めたら、まずは気になる疑問ではないでしょうか。住宅展示場やモデルルームに出かけ、試しに計算してもらったところ、予想より多く借りられるという結果に満足したあなた。

実は「借りられる額」からのスタートは借り過ぎのリスクが高いため、別の観点が必要になってきます。

金融機関は、「返済負担率」を用いていくら貸してもよいかを判断します。

返済負担率は、年収に占める年間返済額の割合のことで、金融機関は年収に応じて基準を設けています。例えば年収400万円の人の返済負担率が30%だった場合、月額10万円、年間120万円(年間返済額=400万円×30%)まで借りられます。

返済負担率は、住宅ローンを組む際に1つの判断基準になります。

しかし、あくまで金融機関が貸せると判断した全額であって、あなたが安全に返済していける全額とは何ら関係ありません。

「借りられる額」を借りるのではなく、「返していける額」で借りることが大切です。

それでは、無理なく返していける額を考えてみましょう。まずは現在の家賃と管理費、車がある場合は駐車場代も加えた月額と、住宅用の積立額を合計します。

教育資金や老後資金など、住宅購入以外の目的の貯蓄は除きます。

これが購人後の住居費に充てられる金額ですが、すべてを返済に充てることはできません。購人後は、返済以外にも固定資産税や管理費、修繕積立金などがかかるからです。

一戸建ての場合も、修繕が必要になる将来に備えて積み立てていくことが必要です。

このようにして、購入前の住居費と住宅用積立ての合計額から購入後にかかる費用を引いた全額が、毎月無理なく返済していける金額の目安です。

無理のない返済額が11万円なら、期間35年、金利2.5%で借りると、借入れ上限額は3124万円になります。

ただし、現在は無理がなくても、将来も同じ状況とは限りません。子どもが大きくなれば、教育叫の負担も増えていきます。

住宅ローンの返済は長期にわたりますので、健康状態や転職による収入減など不測の事態も想定し、ゆとりを待ったローンを組むことが大切です。

返済期間が長い住宅ローンは、返し終わる年齢も意識する必要があり60歳で退職し、その退職金の全額またはかなりの金額を返済に充ててしまうと、老後の生活費の原資が減ることになります。

65歳まで働ける環境が整ってきたとはいえ、60歳以降の収入は退職直前に比べて半減してしまうことも珍しくありません。定年までの完済は必須ではありせんが、毎月の返済額だけでなく、定年退職時のローン残高を予想した資金計画も大切です。

住宅FP

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ほとんどの人が元利均等を選んでいる

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住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が一定の元利均等返済と、毎月の返済額のうち元金が一定の元金均等返済があります。

借入れの金額、期間、金利が同じなら、元金均等返済の方が利息は少なくなり、総返済額も少なくなります。

また、保証料も安くなります。

総返済額が少ない元金均等返済を選択したいところですが、ほとんどの人が元利均等返済でローンを組んでいます。元金均等返済は当初の支払額が多いことや、元利均等返済の住宅ローンを取り扱う金融機関の方が多いことなどが影響しています。

それぞれの特徴を見てみましょう。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。返済額が一定のため、返済計画が立てやすいことがメリットです。返済当初は利息の割合が多く、返済が進むにしたがって元金部分の返済割合が多くなっていきます。

元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金が一定になる返済方法です。元利均等返済に比べて借入れ当初の返済額が多く、支払い負担は大きくなります。利息はそのときの借入れ残高に応じて決まるため、元金が多い借入れ当初はその分利息も多くなります。一方で元金は早く減っていくため、返済が進むにつれて利息も減り、返済負担も小さくなっていく
特徴があります。

審査では、元金均等返済は初回の返済額で判断されるため、元利均等返済に比べて収入条件が厳しくなります。収入が多いか、借入れ金額が少ない場合でないと利用できない可能性があるため、事前に確認が必要となります。

例えば、子どもがまだ小さく教育費の負担もこれからという家庭などで、経済的な余裕がある場合は利用価値も高く、元金均等返済のメリットを得られるでしょう。

住宅FP

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住宅ローン金利タイプの選び方

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金利タイプを把握したら、次に自分に合うものはどれかと考えます。

通常、住宅ローンの返済は35年など長期にわたっています。借入れ額が同じ場合、金利が高ければ利息も増え、総返済額が大きくなります。

例えば3000万円を期間35年で借りる場合、総返済額は金利2.0%の場合4174万円、3.0%では4849万円と、金利が1.0%高い場合、利息は675万円も多くなります。

少しでも返済額を少なくしたいと考えるのは自然でしょう。

しかし、単に金利が低いという理由だけで変動金利タイプを選ぶのはお勧めできません。

想定を上回る金利の上昇があった場合、総返済額が予想以上に増えてしまうリスクがあるからです。

また、ほかの金利タイプと比べて毎月の返済額が低くなる分、借入れ額も増やせるため、実際の返済能力を超えたローンを組んでしまう可能性があります。

現在の家賃並みか、それ以下の返済額で借りられるならと安易に考えたり、固定金利タイプの返済額では厳しいからと変動金利タイプで返済可能額いっぱい借りてしまっては、金利上昇時のリスクに耐えられませ
ん。物件価格を下げる、頭金を多めに用意するなど、まずは借入れ額そのものを下げることを検討すべきです。

では金利が低い変動金利タイプで借りて、今後金利が上昇したときに固定金利タイプに変更すれば大丈夫でしょうか?

答えは「NO」です。

変更しようとしたときには、すでに固定金利は上昇しています。まずは働き方や子育て環境、子育て後の夫婦の生活など、今後のライフプランを考えることが大切です。

将来必要になるお金をしっかりとイメージしたうえで、ある程度の金利上昇にも耐えられるよう、金利が高い固定金利タイプで長期間のローン返済を試算してみることです。

余裕をもって返していける全額でローンを組むことが大切です。

住宅FP

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