当サイトの目的

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普段、住宅ローンのセミナーや、ご相談を受けているとき、私はとても幸せな気分になります。それは、マイホームという夢を実現するために、家族の心が1つになっていることを感じるからです。

最近は低金利が続く中、「今がお得!」や「今がチャンス!」という言葉があふれていました。もちろん私も、「お得!」を否定するつもりはありません。しかし、だからと言って、誰もが今家を買った方がお得なのでしょうか?

当サイトでは、チラシや周りの人の話に惑わされず、自分自身のライフプランからきちんと資金計画が立てられるようになること、そのうえで、自分に最適な住宅口-ンを選ぶ目を持っていただくことを目的としています。

住宅専門FP

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頭金ゼロで組むローンは怖い

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金融機関の中には、頭金がなくても物件価格の100%を貸してくれるところもあります。

しかし借入れ額が増えれば利息も増え、総返済額が多くなりますし、毎月の返済負担も大きくなるため、お勧めできません。

現在の家賃と変わらないからといって頭金ゼロで住宅ローンを組むと、のちのち返済が困難になり、延滞してしまうなどの事態にもなりかねません。

そもそも頭金がない家庭は、家計がルーズで貯蓄する習慣がない場合が多く、家計にも余裕がありません。

このような家庭では、時間がかかっても頭金を準備するべきでしょう。そのためには家計をしっかり管理し、貯金する習慣を身につけることが大切です。

頭金は、一般的に物件価格の2割用意することがよいとされています。しかしこれは、高金利だったバブル期に住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)からの融資が物件価格の8割までだったことや、新築住宅に不動
産業者の利益やコストが2割程度含まれていることなどに起因しています。

頭金を2割用意した場合、審査での評価が高くなり金利優遇を受けられる場合もあります。しかし、2割の頭金を無理に用意しようとして手元の現金をなくしてしまう事態は避けるべきです。諸費用に加え、将
来の支出や不測の事態に備えて現金を確保し、余裕を持ってローンを組むことを心掛けましよう。

たとえば郊外の一戸建てから、老後生活の利便性を考えて首都圏のマンションに住み替える。現在は住み方、暮らし方の選択肢が増え、購人した家に住み続けるというライフスタイルも変わりつつあります。

頭金ゼロまたは少ない頭金でローンを組んで新築住宅を買った場合、将来売却できなくなってしまう可能性があります。金融機関は、物件を担保に住宅ローンを貸しています。売却価格よりローン残高の方が多い場合、その差額を現金で用意できなければ、売るに売れない状態になってしまいますし、借り換えを検討しても、担保割れの状態ではローンを組めないのが一般的です。

特に将来の売却を考えるなら、建物の価値が年々下がっていくことも想定し、多めの頭金を用意することを心掛けましょう。

最後に、頭金の増やし方について考えてみましょう。基本的には家計ぐりを見直して貯蓄体質をつくり、着実に増やしていくことに変わりはありません。

両親からの援助が期待できるのであれば、住宅資金贈与の非課悦伜を利用することも検討しましょう。両親からお金を借りて頭金に充当することも可能ですが、その場合は家族とはいえ貸借契約を結ぶ必要がありますので注意しましょう。

住宅FP

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借りられる額より返していける額

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「私は、いくらまで借りることができるだろう?」

住宅の購入を検討し始めたら、まずは気になる疑問ではないでしょうか。住宅展示場やモデルルームに出かけ、試しに計算してもらったところ、予想より多く借りられるという結果に満足したあなた。

実は「借りられる額」からのスタートは借り過ぎのリスクが高いため、別の観点が必要になってきます。

金融機関は、「返済負担率」を用いていくら貸してもよいかを判断します。

返済負担率は、年収に占める年間返済額の割合のことで、金融機関は年収に応じて基準を設けています。例えば年収400万円の人の返済負担率が30%だった場合、月額10万円、年間120万円(年間返済額=400万円×30%)まで借りられます。

返済負担率は、住宅ローンを組む際に1つの判断基準になります。

しかし、あくまで金融機関が貸せると判断した全額であって、あなたが安全に返済していける全額とは何ら関係ありません。

「借りられる額」を借りるのではなく、「返していける額」で借りることが大切です。

それでは、無理なく返していける額を考えてみましょう。まずは現在の家賃と管理費、車がある場合は駐車場代も加えた月額と、住宅用の積立額を合計します。

教育資金や老後資金など、住宅購入以外の目的の貯蓄は除きます。

これが購人後の住居費に充てられる金額ですが、すべてを返済に充てることはできません。購人後は、返済以外にも固定資産税や管理費、修繕積立金などがかかるからです。

一戸建ての場合も、修繕が必要になる将来に備えて積み立てていくことが必要です。

このようにして、購入前の住居費と住宅用積立ての合計額から購入後にかかる費用を引いた全額が、毎月無理なく返済していける金額の目安です。

無理のない返済額が11万円なら、期間35年、金利2.5%で借りると、借入れ上限額は3124万円になります。

ただし、現在は無理がなくても、将来も同じ状況とは限りません。子どもが大きくなれば、教育叫の負担も増えていきます。

住宅ローンの返済は長期にわたりますので、健康状態や転職による収入減など不測の事態も想定し、ゆとりを待ったローンを組むことが大切です。

返済期間が長い住宅ローンは、返し終わる年齢も意識する必要があり60歳で退職し、その退職金の全額またはかなりの金額を返済に充ててしまうと、老後の生活費の原資が減ることになります。

65歳まで働ける環境が整ってきたとはいえ、60歳以降の収入は退職直前に比べて半減してしまうことも珍しくありません。定年までの完済は必須ではありせんが、毎月の返済額だけでなく、定年退職時のローン残高を予想した資金計画も大切です。

住宅FP

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ほとんどの人が元利均等を選んでいる

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住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が一定の元利均等返済と、毎月の返済額のうち元金が一定の元金均等返済があります。

借入れの金額、期間、金利が同じなら、元金均等返済の方が利息は少なくなり、総返済額も少なくなります。

また、保証料も安くなります。

総返済額が少ない元金均等返済を選択したいところですが、ほとんどの人が元利均等返済でローンを組んでいます。元金均等返済は当初の支払額が多いことや、元利均等返済の住宅ローンを取り扱う金融機関の方が多いことなどが影響しています。

それぞれの特徴を見てみましょう。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。返済額が一定のため、返済計画が立てやすいことがメリットです。返済当初は利息の割合が多く、返済が進むにしたがって元金部分の返済割合が多くなっていきます。

元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金が一定になる返済方法です。元利均等返済に比べて借入れ当初の返済額が多く、支払い負担は大きくなります。利息はそのときの借入れ残高に応じて決まるため、元金が多い借入れ当初はその分利息も多くなります。一方で元金は早く減っていくため、返済が進むにつれて利息も減り、返済負担も小さくなっていく
特徴があります。

審査では、元金均等返済は初回の返済額で判断されるため、元利均等返済に比べて収入条件が厳しくなります。収入が多いか、借入れ金額が少ない場合でないと利用できない可能性があるため、事前に確認が必要となります。

例えば、子どもがまだ小さく教育費の負担もこれからという家庭などで、経済的な余裕がある場合は利用価値も高く、元金均等返済のメリットを得られるでしょう。

住宅FP

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